პაატა კოღუაშვილი პროფესორი

ანზორ მესხიშვილი ეკონომიკის დოქტორი

ბოლო დროს აშკარა და თვალნათელი გახდა, რომ მიწის კანონებთან დაკავშირებით მნიშვნელოვანი ცვლილებებია გასატარებელი. ამ პროცესის დაწყება საჩქარო და აუცილებელია. ამიტომაც საზოგადოებას ვთავაზობთ კონკრეტულ ნაბიჯებს საკანონმდებლო ბაზის მოსაწესრიგებლად.

|. საქართველოს კანონი: "სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ", რომელიც მიღებულია 1996 წლის 22 მარტს, უნდა გამოცხადდეს ძალადაკარგულად და მიღებულ იქნეს ახალი, რეალური, თეორიულად გამართული და პრაქტიკულად გამოსადეგი დოკუმენტი.

კანონი მიღების დროს შედგებოდა 22 მუხლისგან. შეტანილი 8 ცვლილების შედეგად ამოღებულ იქნა 11 მუხლი და სამი პუნქტი, ფაქტობრივად, კანონმა დაკარგა არსებითი მნიშვნელობა და ვერ პასუხობს დღევანდელ მოთხოვნებს;

სოციალური და სამართლებრივი სახელმწიფო ერთნაირად მოითხოვს როგორც კერძო საკუთრების თავისუფლებას, ისე მისი შეზღუდვის აუცილებლობას საჯარო მიზნებისთვის. საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლიც ითვალისწინებს საჯარო მიზნებისათვის საკუთრებაში ჩართვის შესაძლებლობას, კერძოდ კი, საკუთრების უფლების შეზღუდვას და საკუთრების ჩამორთმევას.

ამიტომაც, შესაძლოა, ჩამოყალიბდეს ისეთი საკანონმდებლო რეგულირება, რომელიც უშვებს უცხოელთა მიერ მიწის საკუთრებაში ქონას, მაგრამ მხოლოდ გარკვეული შეზღუდვით. ასეთი შეზღუდვა შეიძლება უცხო ქვეყნების პრაქტიკიდან გავითვალისწინოთ.

სახელმწიფოებრიობის პრინციპთა კონტექსტში მიწის მაღალ რანგში აყვანა კანონმდებელს აძლევს იმის შესაძლებლობას, რომ თავისი ქვეყნის მოქალაქეების, საზოგადოების, საჯარო ინტერესის სასარგებლოდ და მიწის სოციალური დანიშნულების ხასიათიდან გამომდინარე შეუზღუდოს უცხოელს ამ სიკეთით სარგებლობის უფლება. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა ნებისმიერ სახელმწიფოში სტრატეგიული დანიშნულების ობიექტადაა მიჩნეული და მსოფლიოს უმრავლეს ქვეყნებში ამ ტიპის მიწის უცხოელებზე (მოქალაქეობის არმქონე პირებზე) გასხვისება დაშვებულია მხოლოდ გარკვეული და კონკრეტული წინაპირობებით მხოლოდ შეზღუდული პირებისთვის.

სახელმწიფო პოლიტიკა უდავოდ უნდა უზრუნველყოფდეს მიწის ეფექტურ გამოყენებას, თუმცა ამის მიღწევა უნდა მოხდეს არა მესაკუთრეობაზე შეზღუდვებით, არამედ მიწათსარგებლობის მონიტორინგის საშუალებით, რისთვისაც შესაბამისი ინსტიტუციური ცვლილებები იქნება საჭირო. სამომავლოდ იგი უზრუნველყოფს როგორც მიწათსარგებლობის მონაცემთა განახლებადი ბაზის შექმნას, ასევე მიწათსარგებლობის მონიტორინგის ეფექტური სისტემის ფუნქციობას.

||. ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს "ქონების ლეგალიზაციის შესახებ" საქართველოს კანონში (მიღებულია 2007 წლის 22 ივნისს) 2011 წლის 22 მარტს შეტანილი ცვლილებები. (კანონის მე-6 მუხლს დაემატა მე-6 პრიმა მუხლი და კანონის მე-7 მუხლს დაემატა მე-3 პუნქტი) შემდეგი გარემოებების გამო:

1) ამ დამატებებით შემოღებული იყო ქალაქ თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ლეგალიზების ახალი საფუძვლები, რომელსაც პრაქტიკულად არ უმუშავია.

2) კანონის დამატებაში საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს დაევალა სსიპ "საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოსთან" ერთად, 2013 წლის 1-ელ იანვრამდე უზრუნველყოს კანონში შეტანილი ცვლილებების შესაბამისად კანონპროექტის მომზადება, რომელიც გარდა თბილისისა, გავრცელდება მთელ საქართველოზე, რაც არ გაკეთებულა. კანონის დამატებაში აღნიშნულია, რომ ლეგალიზების საფასური ქალაქ თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე მიწის ნაკვეთის 1 კვ/მ-ზე შეადგენს 15 ლარს. პირმა, რომელსაც სახელმწიფოს შესაბამისმა ორგანიზაციამ ხარვეზით მისცა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტი, მის საკუთარ 1 კვ/მ მიწის ნაკვეთში უნდა გადაიხადოს 15 ლარი, ხოლო იმ პირმა, რომელმაც უკანონოდ მიიტაცა სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი და უკანონოდ ააშენა სახლი "ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებული მიწების ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ" საქართველოს კანონის შესაბამისად, რომელიც მიღებულია 2007 წლის 11 ივლისს, უნდა გადაიხადოს ერთ კვადრატულ მეტრ მიწის ნაკვეთში 5 თეთრიდან 10 თეთრამდე (არ იფიქროთ სტილისტური შეცდომაა, სწორედ თეთრი და არა ლარი). ასევე არ შეიძლება არ აღინიშნოს, რომ სახელმწიფო თბილისის ზღვის მიდამოებში პირებს ერთ კვადრატულ მეტრ მიწის ნაკვეთებში უხდიდა 6 ლარს, ხოლო სახელმწიფო მოითხოვს 15 ლარს. აღნიშნული კანონის გავრცელება სასოფლო რაიონებში გამოიწვევს მოსახლეობის დიდ უკმაყოფილებას.

3) ამავე კანონის დამატებით ლეგალიზაციის განხორციელება დაევალა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს. საჯარო რეესტრის სარეგისტრაციო სამსახურებს ევალებათ დაადგინონ კანონდარღვევით თუ არის შედგენილი მიწის რეფორმის კომისიის მიერ გაცემული მიღება-ჩაბარების აქტი, მიწის (უძრავი ქონების) სარეგისტრაციო მოწმობა, მებაღეობის ამხანაგობის მიერ გაცემული წიგნაკი და რაც მთავარია ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომელიც თავის დროზე მათ მიერ არის გაცემული. ეს არ არის სწორი, რადგან საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო სამართლებრივი უფლებამოსილების განმხორციელებელი მარეგისტრირებელი ორგანოა და არა დამდგენი. "საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის მე-3 მუხლში აღნიშნულია: "მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე". ისინი პასუხისმგებლები არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე.

4) გაურკვეველია რას ნიშნავს კანონის დამატებაში მოყვანილი სიტყვები: "კანონის დარღვევით შედგენილი დოკუმენტი". როგორც ცნობილია, სასოფლო-სამეურნეო მიწის რეფორმის პერიოდში (1992-1998 წწ) კოლმეურნეობები და საბჭოთა მეურნეობები გაუქმდა, იმ პერიოდში სოფლის მეურნეობის პროდუქტების მოსალოდნელი სერიოზული დეფიციტის დიდი საშიშროება იყო. რის გამოც, დაჩქარებული წესით ხდებოდა მიწის ნაკვეთების გაცემა, დოკუმენტაციის შედგენა და რეგისტრაცია, იმისათვის, რომ გლეხებს სასწრაფო წესით მიეღოთ მიწის ნაკვეთი, დაემუშავებიათ და არ დაწყებულიყო მასობრივი შიმშილობა. ასეთ პირობებში არ არის გამორიცხული, რომ რეფორმის კომისიები (მათ სოფლის კრება ირჩევდა და ზოგიერთი კომისიის წევრის ცოდნა არ იყო კვალიფიციური) დაუშვებდენ მიღება-ჩაბარების აქტებში შეცდომებს და ხარვეზებით გააფორმებდნენ დოკუმენტებს. დღეში ათასზე მეტი მიღება-ჩაბარების აქტის და საკუთრების მოწმობის გაცემა ხდებოდა, ასევე შეცდომები იქნება მებაღეობის ამხანაგობების მიერ გაცემულ წიგნაკებში და მიწის (უძრავი ქონების) სარეგისტრაციო მოწმობებში.

რა დანაშაული მიუძღვის მოქალაქეს, გლეხს (ფერმერს), თუკი სახელმწიფო ორგანიზაციამ, ამ შემთხვევაში მიწის რეფორმის კომისიამ, მებაღეობის ამხანაგობამ და საჯარო რეესტრმა კანონის დარღვევით (იგულისხმება ხარვეზით) გასცა მიწის მიღება-ჩაბარების აქტები, მებაღეობის წიგნაკები, საკუთრების მოწმობები და ამონაწერები, რატომ უნდა გადაიხადოს ამისათვის ათასობით ლარი. თუ არ გადაიხდის რატომ უნდა დაიწყოს სისხლის სამართლებრივი დევნა ასეთი პირის მიმართ. ასევე გაურკვეველია, როგორ დადგინდება კანონდარღვევით არის თუ არა შედგენილი მიწის რეფორმის კომისიის მიერ გაცემული მიღება-ჩაბარების აქტი, მიწის (უძრავი ქონების) სარეგისტრაციო მოწმობა, მებაღეობის ამხანაგობის მიერ გაცემული წიგნაკი და რაც მთავარია ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

საქართველოში 2 მილიონზე მეტმა მოქალაქემ მიიღო სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი, აქედან თითქმის ნახევარზე გაცემულია ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან, სადაც საფუძვლად აღნიშნულია მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტი, სარეგისტრაციო მოწმობა ან მებაღეობის ამხანაგობის მიერ გაცემული წიგნაკი, აქედან კიდევ ძალიან ბევრს გაყიდული აქვს ეს მიწის ნაკვეთები (კანონის დამატებაში აღნიშნულია: "ქონების ლეგალიზება შესაძლებელია იმ შემთხვევაშიც, როდესაც გარიგება გადასულია ახალ მესაკუთრეზე"). რა ქნან როგორ გაიგონ ეს დოკუმენტები სწორად არის გაცემული თუ ხარვეზით? ანდა რა შუაშია კეთილსინდისიერი მყიდველი? სოფლად მცხოვრები გლეხი, რომელსაც საკუთრებაში აქვს 1 ჰექტარი მიწა და არ არის რეგისტრირებული, როდესაც მივა სარეგისტრაციო სამსახურში, არ არის გამორიცხული, რომ მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტში ხარვეზი იყოს და ეტყვიან შენ უნდა გადაიხადო ლეგალიზაციის 150 ათასი ლარი, რა დაემართება. თანაც ეტყვიან მადლობა გვითხარი რომ არ გაძლევთ პასუხისგებაში.

|||. საქართველოს კანონში: "სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის არასასოფლო-სამეურნეო მიზნით გამოყოფისას სანაცვლო მიწის ათვისების ღირებულებისა და მიყენებული ზიანის ანაზღაურების შესახებ", რომელიც მიღებულია 1997 წლის 2 ოქტომბერს, საჭიროა ცვლილებების შეტანა შემდეგი გარემოებების გამო:

1) კანონის შესაბამისად, სარეკრეაციო ტერიტორიების საზღვრებში მცხოვრებმა ოჯახმა, საკუთარ მიწის ნაკვეთზე, საკუთარ საცხოვრებელ სახლში, კანონიერად, რომ მოაწყოს პატარა მაღაზია ან/და ბინა გააქირავოს, აუცილებლობას წარმოადგენს სასოფლო-სამეურნეო მიწა გადაიყვანოს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით და ამისათვის ერთ ჰექტარ მიწაზე გადაიხადოს 100 000 ლარი. ეს, ჩვენი აზრით, არ არის სწორი და ხელის შემშლელია მცირე ბიზესის განვითარებისათვის;

2) არ არის გამართლებული, რომ ქ. თბილისისა და ქ. ბათუმის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მოქცეული სოფლების მცხოვრებლებმა სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთები რომ გადაიყვანონ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით, ამისათვის ერთ ჰექტარ მიწაზე უნდა გადაიხადონ 34 001 ლარი, ხოლო სარეკრეაციო ტერიტორიების საზღვრებში მცხოვრებმა ოჯახმა 100 000 ლარი. სხვა ქალაქებისა და რაიონის სოფლის მცხოვრებლებისათვის სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთების გადაყვანა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით უფასოა;

3) კანონი არ ითვალისწინებს არასასოფლო-სამეურნეო მიწის გადაყვანას სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით, რაც სერიოზული ხარვეზია. გადაუდებელ აუცილებლობას წარმოადგენს კანონს დაემატოს არასასოფლო-სამეურნეო მიწის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით გადაყვანის წესი;

4) კანონში #1 დანართის სახით მოცემულია სასოფლო-სამეურნეო მიწის არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიზნით სარგებლობისას მიყენებული ზიანის სანაცვლო საკომპესაციო თანხა, რომელიც ვერ პასუხობს დღევანდელ მოთხოვნებს, საჭიროა მოხდეს მათი გადაანგარიშება.

|ქ. "სახელმწიფო ქონების შესახებ" საქართველოს კანონში შესატანია სერიოზული ცვლილებები შემდეგი გარემოების გამო:

1) იმასთან დაკავშირებით, რომ საქართველოს პრეზიდენტის უფლება-მოვალეობებში შეტანილ იქნა საფუძვლიანი ცვლილებები, სახელმწიფო ქონების განკარგვის წესებში უნდა დაზუსტდეს საქართველოს პრეზიდენტისა და საქართველოს პრემიერ-მინისტრის უფლებამოსილებები;

2) დაზუსტებას მოითხოვს სახელმწიფო და მუნციპალური ქონების საკითხები;

3) კანონის ზოგიერთი მუხლი წინააღმდეგობაშია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მუხლებთან (კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის კარი პირველი, თავი მექვსე);

4) კანონის უამრავი მუხლი ბუნდოვანია და მოითხოვს დაზუსტებას. ამასთან საკითხები არასისტემურადაა დალაგებული.

ქ. გადაუდებელ აუცილებლობას წარმოადგენს ცვლილებები საგადასახადო კოდექსის ყყ|ყ თავში - ადგილობრივი ქონების გადასახადი.

ქ|. ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს "ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ", საქართველოს კანონი და საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 15 სექტემბრის #525 ბრძანებულება "ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების წესისა და საკუთრების უფლების მოწმობის ფორმის დამტკიცების შესახებ", რადგან ამ კანონმა გამოიწვია სერიოზული გაუგებრობები მიწათსარგებლობის საკითხებში, მოსახლეობის დიდი უკმაყოფილება და სამოქალაქო დავა. რაც მთავარია, ეს კანონი და პრეზიდენტის ბრძანებულება მიიღეს საქართველოს ყოფილი პრეზიდენტის არჩევნების წინ და ემსახურებოდა საარჩევნო პიარს.

ქ||. ცვლილებას სჭირდება სამოქალაქო კოდექსი, რამდენადაც ცნობილია ის ნათარგმნია გერმანული ანალოგიური კოდექსიდან. ბევრი მუხლი გაუგებარია და ბუნდოვანი. მაგალითად, კოდექსის თავი მეთერთმეტე: "სამკვიდროს გაყოფა". იგი საფუძველს იძლევა ისედაც დანაწევრებული მიწები კიდევ უფრო მეტად დანაწევრდეს და მოხდეს მიწების ფრაგმენტაცია.

ქ|||. არსებობს ტყის, წყლის და სხვა მრავალი კოდექსი, მაგრამ არ არსებობს მიწის კოდექსი. ჩვენი აზრით, გადაუდებელ აუცილებლობას წარმოადგენს უახლეს პერიოდში მომზადდეს საქართველოს მიწის კოდექსი.